Obowiązek rozliczeniowy zarządcy nieruchomości związany z dostawą energii cieplnej do budynku wielolokalowego

Przedmiotem analizy prawnej podjętej w ramach tego artykułu jest charakter obowiązku rozliczeniowego spoczywającego na zarządcy nieruchomości wielolokalowej. Celem badania będzie ustalenie, jaki jest charakter prawny tego obowiązku oraz jakie są jego szczegółowa treść i zakres. Rozważane będą dwie hipotezy — po pierwsze, czy obowiązek ten należy do obowiązków cywilnoprawnych wynikających z umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną, którą zarządca zawiera z właścicielami lokali (bądź ze wspólnotą mieszkaniową), a po drugie, czy obowiązek rozliczeniowy jest ustawowym obowiązkiem zarządcy wynikającym bezpośrednio z regulacji prawa energetycznego i należy go traktować jako obowiązek publicznoprawny. Ustalenie charakteru tego obowiązku jest podstawą do wskazania, kto ponosi odpowiedzialność cywilnoprawną wobec przedsiębiorcy energetycznego za świadczenia pieniężne związane z usługą dostarczania ciepła.

W celu zweryfikowania tych hipotez dokonano analizy prawnej dotyczącej statusu zarządcy oraz statusu prawno- -rzeczowego ogrzewanego budynku na podstawie ustawy o własności lokali. Następnie przeanalizowano, kto może być stroną umowy o dostawę ciepła, ze szczególnym uwzględnieniem różnych wariantów statusu prawnego zarządcy wynikających z różnych modeli zarządzania, o których mowa w ustawie o własności lokali. Dalej była rozważana druga z hipotez, a mianowicie, czy w świetle obowiązujących regulacji prawa energetycznego można uznać obowiązek rozliczeniowy zarządcy za jego dodatkowy obowiązek wynikający bezpośrednio z ustawy (obowiązek o charakterze publicznym). Ostatecznie jako konkluzję tego badania przyjęto tezę o publicznoprawnym charakterze obowiązku rozliczeniowego zarządcy.

The subject of the legal analysis undertaken in this article is the nature of the settlement obligation imposed on the administrator of a multi-unit property. The purpose of the study will be to determine the legal nature of this obligation and its detailed content and scope. Two hypotheses will be considered — firstly, whether is that civil obligation arising from the management contract that the administrator concludes with the owners of the premises (or with a housing association), and secondly, whether the settlement obligation is a statutory obligation of the administrator resulting directly from the regulation of energy law. Then it should be treated as a public-law obligation. Determining the nature of this obligation is the basis for indicating who is liable to the energy entrepreneur for payment related to the heat supply service. In order to verify these hypotheses a legal analysis on the status of the manager and the legal structure of the heated building on the basis of the Act on Ownership of Premises was made. Subsequently, it was analyzed who may be a party to the heat supply agreement, with particular emphasis on various variants of the legal status of the managing agent resulting from various management models referred to in the Act on the ownership of premises. Next, the second hypothesis was considered, namely whether, under the regulations of the energy law, the obligation of managing agent to settle costs may be considered as his additional obligation arising directly from the legal act (public obligation). Ultimately, the thesis about the public-law nature of the administrator's settlement obligation was adopted as the conclusion of this study.