Porównanie struktury mieszkań w obrocie w wybranych miastach północno-zachodniej Polski

Rzeczoznawca majątkowy w procesie wyceny nieruchomości niejednokrotnie jest zmuszony do wyboru rynków podobnych, które terytorialnie wykraczają poza granice administracyjne jednego miasta. Kryterium podobieństwa wybranych miast mogą być zarówno czynniki demograficzne, jak i wskaźniki ekonomiczne. Jednym z obszarów dyskusji nad podobieństwem rynków może być analiza porównawcza struktur mieszkań w obrocie na wybranych rynkach. Wynik takiego porównania może potwierdzić podobieństwo rynków, a w praktyce fakt podobieństwa struktur można wykorzystywać do dalszych analiz i wyceny.
Celem artykułu jest porównanie struktur mieszkań w obrocie w dwóch wybranych miastach północno-zachodniej Polski. W artykule wybrano do analizy rynek mieszkaniowy Szczecina i Bydgoszczy, kierując się przy wyborze zarówno podobną liczbą ludności, jak i skalą transakcji mieszkaniami. Z uwagi na warunki demograficzne Szczecin i Bydgoszcz spełniają kryteria podobieństwa, co pozwala również na porównanie rynków mieszkaniowych tych miast, ściśle związanych z czynnikami demograficznymi. Do porównania wykorzystano dane dotyczące transakcji mieszkaniami w dwóch latach – 2009 (początek kryzysu na rynku nieruchomości) oraz 2015 (ostatni pełny rok, dla którego możliwe było zgromadzenie danych). Każdą transakcję opisano za pomocą zestawu zmiennych: data transakcji, cena, powierzchnia, lokalizacja oraz inne dostępne dane charakteryzujące rynek mieszkaniowy. W analizie wykorzystano miary entropii i podobieństwa struktur.

When evaluating a property, an appraiser should find a real estate market that is similar to the market the evaluated property is on. While similar markets will sometimes not be found in the same city, demographic and economic ratios can be used as criterion of similarity. The analysis and comparison of the structures of apartments sold on two housing markets could also help in confirming the similarity of markets. The similarity of markets could be used in further analyses and property evaluations. The aim of the research is to compare the structures of apartments sold in cities according to the apartments’ attributes, including date of transaction, price, area and location in the city. The housing markets in Szczecin and Bydgoszcz are compared. These cities have a similar number of transactions on their housing markets and have populations of similar size. The data come from notarial deeds for transactions on the secondary housing markets in Szczecin and Bydgoszcz. The analysis is done for two years: 2009, the first year of crisis on the real estate market, and 2015, the year with the most recent data. Measures of entropy and the similarities of the structures are applied.