Rynek nieruchomości w świetle pentagonu źródeł sił sprawczych

W artykule podjęto próbę wyjaśnienia zjawisk zachodzących na rynkach nieruchomości z wykorzystaniem teorii pentagonu źródeł sił sprawczych. Uwzględnienie w badaniach wszystkich jego składowych pozwala na kompleksowe poznanie mechanizmów panujących na rynku. Do celów analiz i diagnoz zastosowanie mają wszystkie 4 rodzaje prawidłowości statystycznych, to jest w zakresie: struktury, dynamiki, współzależności w czasie i w przestrzeni. Tak szerokie poznanie prawidłowości jest niezmiernie istotne w kontekście wycen masowych. Z wyceną masową mamy do czynienia, kiedy przedmiotem wyceny jest duża liczba nieruchomości jednego rodzaju, wycena ma być realizowana jednolitym podejściem skutkującym spójnymi wynikami, wszystkie nieruchomości podlegające wycenie są wyceniane „w jednym czasie”, przyjmując te same daty uwzględnienia stanu nieruchomości i poziomu cen (np. Hozer, Kokot, Kuźmiński, 2002). Algorytmem dobrze uwzględniającym postulaty wynikające z pięciokąta źródeł sił sprawczych jest szczeciński algorytm masowej wyceny, co zostało udowodnione w artykule. Wiele zjawisk na rynku nieruchomości jest niemierzalne lub trudno mierzalne. Zastosowanie szczecińskiego algorytmu pozwala na mierzenie efektów wpływu tych zmiennych na wartość nieruchomości. W drugiej części artykułu przedstawiono prawidłowości występujące na rynku nieruchomości nadmorskich na przykładzie województwa zachodniopomorskiego.

The article attempts to explain phenomena occurring on real estate markets with the use of the theory of pentagon sources of causative forces. Including all its components in the research allows for a comprehensive understanding of the market mechanisms. For the purposes of analysis and diagnosis, all four types of statistical regularities apply, i.e. structure, dynamics, time and space interdependencies. Such a broad understanding of regularity is extremely important in the context of mass valuations. Mass valuation occurs when the object of valuation is a large number of properties of one type, valuation is to be carried out with a uniform approach resulting in consistent results, all properties subject to valuation are valued “at one time”, assuming the same dates of taking into account the condition of the property and the level of prices (e.g. Hozer, Kokot, Kuźmiński, 2002). An algorithm which takes into account the postulates resulting from the pentagon of sources of causative forces is Szczecin’s algorithm of mass valuation, as proved in the article. Many developments in the real estate market are not measurable or difficult to measure. The application of the Szczecin algorithm allows to measure the effects of these variables on the value of the property. The second part of the article presents the correctness of the seaside real estate market.