Badanie występowania konwergencji stóp zwrotu na rynku lokali mieszkalnych w Szczecinie w latach 2006–2016 w kontekście faz cyklu koniunkturalnego

Lokalne rynki nieruchomości posiadają swoje indywidualne cechy, które różnicują je oraz ceny na nich notowane. Niemniej można dostrzec także pewne wspólne tendencje i zjawiska, które powodują, że rynki ze względu na ceny czy stopy zwrotu upodabniają się do siebie. W takim kontekście rynki nieruchomości można badać ze względu na występowanie na nich zjawiska konwergencji, która oznacza zbieżność badanego zjawiska z jego poziomem normatywnym. Badanie konwergencji pozwala ocenić, czy badane obiekty upodabniają się co do poziomu badanego zjawiska i po jakim czasie nastąpi upodobnienie. W opracowaniu zaproponowano zastosowanie różnych metod służących badaniu konwergencji w analizie stóp zwrotu na rynku lokali mieszkalnych w dzielnicach Szczecina w latach 2006–2016, uwzględniając przy tym różne fazy cyklu koniunkturalnego w celu badania ich wpływu na występowanie zjawiska konwergencji.

Convergence means that analyzed objects tend to concur their levels of studied phenomena to normative value. To evaluate convergence mostly means to determine its pace and type. In this paper it is proposed to utilize β-, σ-, α-convergence models on the property market to determine convergence of rates of return. Subject of the analysis were rates of return determined for apartments’ prices located in Szczecin districts. Time range of study was 2006–2016. Periods of price growth and decline were taken into consideration. The main goal of the study is to determine whether districts of Szczecin tend to converge in terms of properties’ rates of return during different phases of market development.