Zastosowanie modeli zmiennych jakościowych do badania ceny rynkowej mieszkań

W artykule przedstawiono wyniki badań rynku mieszkaniowego w Warszawie w latach 2009 i 2010. Oferty zostały opisane poprzez zbiór kilku zmiennych ilościowych i jakościowych, łącznie z ceną transakcyjną. Program „Rodzina na swoim” obowiązywał w latach objętych badaniem, zgodnie z którym ceny mieszkań zostały objęte limitem warunkującym możliwość ubiegania się o dofinansowanie. Jednak ograniczenia wydatków budżetowych powodujące konieczność wprowadzenia oszczędności skutkowały zapowiedzią realizacji programu w zmodyfikowanej formie. W tym kontekście przeprowadzone przez autorów badanie wtórnego rynku mieszkaniowego wskazuje na cechy mieszkania kwalifikującego się do zakupu przy wykorzystaniu dotacji państwa. Próg dofinansowania w Warszawie stanowił zmienną dychotomiczną (cecha, która wchodzi lub nie wchodzi w zakres dofinansowania). Do tak zdefiniowanej zmiennej zależnej zastosowano dwumianowe modele logitowe. Jako zmienne niezależne wykorzystano zarówno ilościowe, jak i jakościowe cechy mieszkania. Zastosowanie tego typu modeli pozwala ocenić, które zmienne mają największy wpływ na cenę pozwalającą na spełnienie kryteriów programu pomocy mieszkaniowej.

The article presents the results of the housing market survey in Warsaw in 2009 and 2010. Offers were described by a set of several quantitative and qualitative variables, including the transaction price. In the studied years operated the ”Rodzina na swoim” (”Family on its own”) program, in which the housing price limits were introduced on the opportunity to apply for funding. However, the limits of budget expenditure resulted in the introduction of savings and announcement of the program realization in a modified formula. In this context, conducted by the Authors the secondary housing market research shows the characteristics of a dwelling eligible for purchase by the state fund. The co-financing threshold in Warsaw was treated as a dichotomous variable (a feature which is included or not in the range of co-financing). Binomial logit models were used for so defined dependent variable. As independent variables were used both quantitative and qualitative housing characteristics. The use of this type of models allows to assess which variables have the greatest impact on the price of meeting the criteria of the State housing assistance program. 

Статья представляет результаты обследований рынка жилья в Варшаве в 2009 и 2010 гг. Предложения характеризовались несколько десятками количественных и качественных переменных, в том числе ценой сделки. В обследуемые годы действовала программа «Семья на своей собственности», в рамках которой были определены лимиты цен жилья позволяющие подавать заявку на поддержку финансирования. Тем не менее ограничения бюджетных расходов вызвали введение ограничений и извещение о реализации программы в модифицированной формуле. В этой связи проведенное обследование вторичного рынка показывает характеричтики жилья квалифицирующие покупку его с помощью государства. Предел финансовой поддержки в Варшаве считается дихотомической переменной (характеристика находящиеся или нет в пределах финансирования). Для так определенной зависимой переменной использовались логитные биномиальные модели. В качестве независимых переменных были использованы как количественные так и качественные характеристики жилья. Использование этого типа моделей позволяет оценить, какие переменные, отвечающие критериям программы жилищной помощи государства, оказывают наибольшее влияние на цену.